Investissement Multi-résidentiel

Cet article est originellement publié dans le Montréal Gazette.

Au fil des dernières années, l’immobilier est devenu l’un des types d’actifs qui génèrent les rendements les plus élevés, ce qui est principalement dû au succès des immeubles multirésidentiels. Que vous souhaitiez tirer profit de l’appréciation d’un immeuble ou toucher des revenus locatifs passifs, le marché du multirésidentiel peut s’avérer très lucratif pour tous les types d’investisseurs. Cela dit, ce marché est loin d’être sans risque et nécessite beaucoup de travail; c’est pourquoi il est essentiel de solliciter des conseils auprès des bonnes personnes.

Avant d’investir dans un immeuble multirésidentiel, il est important de tenir compte de plusieurs facteurs. Le caractère abordable de la propriété, les responsabilités sous-jacentes (y compris le temps et les ressources nécessaires) ainsi que vos objectifs financiers à court et à long terme ne sont que quelques exemples des questions à régler au préalable.

« Il est vrai que le marché est fort, mais les clients qui souhaitent investir dans un immeuble multirésidentiel pour la première fois doivent quand même acquérir d’importantes connaissances avant de se lancer, notamment en ce qui a trait à la mise de fonds et au calcul du revenu potentiel », explique Jonathan Gagnon, courtier hypothécaire commercial et vice-président d’Orbis Commercial Lending. « C’est pourquoi les investisseurs se doivent de consulter des professionnels qualifiés qui travailleront dans leur intérêt supérieur. »

Compte tenu de la récente augmentation des prix dans tous les secteurs, laquelle a entraîné à la hausse les prix des loyers (et assure de ce fait des revenus locatifs relativement constants), les mises de fonds ne correspondent plus à un pourcentage fixe.

« Les investisseurs s’attendent généralement à effectuer une mise de fonds équivalant à 15 % pour un prêt conventionnel, ou à 25 % pour un prêt assuré par la SCHL, mais cette prévision est désormais incorrecte », précise Gagnon. « En réalité, il s’agit de l’une des méprises les plus répandues chez les investisseurs dans l’environnement actuel. »

En fait, le montant du prêt sera fondé sur la capacité de service de la dette de la propriété elle-même plutôt que sur le prix d’achat.

« Quoi qu’il en soit, de plus en plus d’investisseurs achètent des propriétés qui ne répondent pas aux exigences traditionnelles en sachant qu’ils seront en mesure de toucher des profits considérables au bout du compte en augmentant les loyers proportionnellement à la croissance du marché », révèle Gagnon. « Des options de financement très intéressantes s’offrent à ce type d’investisseurs. »

Toutefois, il arrive que certaines personnes empruntent le chemin opposé. Christopher Chbat, un investisseur immobilier ayant fait l’achat de sa première propriété multirésidentielle à Montréal par l’intermédiaire d’Orbis Commercial, a choisi une construction relativement récente en guise de premier immeuble de placement.

« Même si les nouvelles constructions sont un peu plus chères que les anciennes, elles présentent tout de même de nombreux avantages. Elles sont notamment plus faciles à entretenir, exigent une mise de fonds moins élevée et, avec un peu de chance, il leur faudra beaucoup plus de temps avant que des réparations majeures soient nécessaires », détaille Chbat. « Elles commencent à générer un revenu dès le départ, puisqu’elles requièrent seulement un entretien régulier et permettent de collecter des loyers représentatifs de la valeur actuelle du marché. »

Un courtier hypothécaire se spécialisant dans l’acquisition de propriétés commerciales est la personne la plus compétente pour évaluer la capacité financière d’un investisseur et déterminer le montant nécessaire à la réalisation d’un projet d’investissement donné. Il est également essentiel de consulter un courtier immobilier se spécialisant dans les propriétés commerciales, ainsi qu’un évaluateur, un comptable ou un fiscaliste de confiance se spécialisant dans l’immobilier, surtout si le nombre de logements qui vous intéresse est très élevé.

Au-delà des chiffres, bon nombre de facteurs intangibles doivent être pris en compte dans l’évaluation de la capacité d’un individu à investir dans une propriété multirésidentielle.

« Le marché est en pleine explosion, mais il y a toujours des occasions pour les investisseurs qui sont prêts à consacrer leur temps à un nouveau projet », explique Gagnon. « Cependant, il faudra beaucoup d’effort, d’entregent et d’habileté à négocier pour attirer des locataires de qualité, à moins que vous ayez l’intention d’engager une société de gestion pour le faire à votre place, ce qui est peu commun lorsque votre immeuble ne comporte que quelques logements. »

Par ailleurs, il est important d’être bien conscients de ce qui vous motive à investir. Chaque investisseur immobilier est unique et a des objectifs distincts.

« J’investis dans le multirésidentiel pour bâtir un patrimoine intergénérationnel », confie Chbat. « Il est important de savoir comment investir et de transmettre cette connaissance à ses enfants, et il est tout aussi important d’assurer son propre avenir financier. Plus les années passent, plus l’investissement immobilier s’avère l’un des types de placement les plus fiables et sûrs. »

Lorsque vient le temps de trouver la bonne propriété et de déterminer son budget, son expérience, les ressources nécessaires et sa capacité à déléguer des tâches, tous ces facteurs entrent en jeu.

« Familiarisez-vous avec votre marché, faites vos devoirs et parcourez vos options en ligne », recommande Gagnon. « Et surtout, entourez-vous d’une équipe de professionnels. Vous ne pouvez pas vous lancer dans ce genre de projet seuls et à l’aveugle, surtout si vous n’avez pas l’expérience requise. »

Finalement, gardez à l’esprit qu’il est essentiel de bien choisir son moment, même quand le marché est florissant.

« Le meilleur conseil que je peux vous donner, c’est de faire preuve de patience. L’investissement immobilier, ce n’est pas une course », exprime Chbat. « Vous devez prendre le temps de bien choisir vos joueurs. Dans mon cas, collaborer avec Jonathan Gagnon et son équipe a fait de mon expérience de financement un vrai jeu d’enfant. Vous arriverez à trouver la propriété qui vous convient, pourvu que vous continuiez de chercher, que vous sollicitiez les bons conseils et que vous obteniez le meilleur soutien possible. »